토지거래허가구역 지정 후 서울 아파트값 부동산 전망

🏘 토지거래허가제 확대 한 달, 서울 집값 진정 국면

서울시와 정부가 지난 3월 토지거래허가구역을 확대 재지정한 지 한 달이 지나며, 서울 아파트 시장이 점차 안정세를 보이고 있습니다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 상승세가 뚜렷하게 둔화됐고, 시장 전반의 매수심리 역시 위축되고 있는 것으로 나타났습니다.

📊 아파트값 상승률 둔화…3월 대비 0.17%P 하락

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한국부동산원 자료에 따르면, 2025년 4월 셋째 주 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 상승했습니다. 이는 토지거래허가제 확대 직전인 3월 셋째 주 0.25%보다 상승폭이 대폭 줄어든 수치입니다.

자치구별로는 서초구(0.18%)와 송파구(0.18%)가 소폭 상승했지만, 강남구(0.13%), 용산구(0.13%)는 상승폭이 줄어드는 흐름을 보였습니다.

🛑 거래량 급감, 실수요 중심 시장으로 전환

거래량 지표도 뚜렷한 둔화를 보이고 있습니다. 서울부동산정보광장에 따르면, 4월(24일 기준) 서울 아파트 거래량은 1848건으로 3월(9390건) 대비 약 80% 가까이 급감했습니다. 이는 토지거래허가구역 내 투자 목적 매매가 제한되었기 때문입니다.

📍 풍선효과 제한적…외곽지역으로 쏠림은 없었다

일각에서는 규제 확대에 따라 비규제 지역으로의 ‘풍선효과’가 나타날 것으로 예상했지만, 광진구, 성동구, 동작구 등 주변 지역도 상승폭이 소폭 등락에 그치며 강남·용산의 대체지 역할을 하지 못한 것으로 분석됩니다. 윤수민 NH농협은행 전문위원은 “이번 조치는 투자수요를 억제하는 데 효과적이었다”고 평가했습니다.

📉 상반기 관망세, 하반기엔 외곽 저가 아파트 주목

시장 전문가들은 금리 인하, 조기 대선, 상호관세 이슈 등 복합적인 변수로 인해 상반기 내내 관망세가 이어질 것으로 전망하고 있습니다. KB부동산 박원갑 수석위원은 “이미 3월 단기 급등기를 거치며 상승 여력이 약화됐다”고 분석했습니다.

하반기에는 9억 원 이하 중저가 아파트가 많은 외곽 지역에 대한 수요가 늘어날 것으로 보입니다. 지분 공유형 모기지, 정책 대출 확대 등도 이러한 흐름에 힘을 실을 수 있습니다.

📌 정리: 실수요 중심 재편 속 유망지역 선별 필요

2025년 서울 부동산시장은 정책적 규제와 불확실성 속에 실수요 중심으로 재편되고 있습니다. 투자자라면 강남의 반등보다는 외곽의 정책 수혜 가능성이 높은 지역을 주목해야 하겠습니다. 관망세가 지속되는 가운데, 하반기 시장의 방향성은 금리·정책 변수에 좌우될 것으로 전망됩니다.

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