토지거래허가제 확대, 재산 처분 막히는 이유는? 제도 허점 정리

🏘️ 토지거래허가제란 무엇인가요?

토지거래허가제는 특정 지역 내 토지를 매매하거나 지상권을 설정할 때
관할 지자체장의 허가를 먼저 받아야 하는 제도입니다.

2025년 3월부터는 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 모든 아파트가
이 제도의 적용을 받게 되었습니다.

• 거래 후 허가 신청 → 현장 조사 및 부서 협의 → 허가/불허 결정
• 허가 없이는 계약 무효로 간주됩니다

서울시는 이 제도를 투기 억제와 부동산 안정화 수단으로 보고 있지만,
실제 현장에서는 여러 문제가 지적되고 있습니다.

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⚠️ 허가 못 받으면…재산 처분도 불가능?

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문제는 거래 허가가 불허될 경우, 재산을 처분할 뾰족한 방법이 없다는 점입니다.
일반적으로 계약이 무효화되고, 해당 부동산을 사고팔 수 없게 됩니다.

법적으로는

• 1개월 내 이의 신청 가능
• 매도자에게 매수청구권 있음 → 즉, 지자체나 LH에 팔 수 있음

하지만 여기에도 두 가지 큰 제약이 존재합니다:

1. 예산 부족으로 매수기관이 매입 거부 가능
2. 매입하더라도 공시지가 기준이라 재산 손해 불가피

결국, 사실상 아무런 실질적 권리구제 수단이 없는 셈입니다.

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📉 실제 허가율은 높은데 왜 문제일까?

서울시 발표에 따르면
2020년부터 2025년 3월까지의 토지거래허가율은 99%에 달합니다.
즉, 특별한 사유가 없으면 대부분 허가된다는 입장입니다.

그런데도 문제가 되는 이유는 뭘까요?

전문가들은 이렇게 말합니다:

“불허 비율이 중요한 게 아니라,
불허될 경우에 대한 구제 제도가 제로라는 점이 문제다.”
– 업계 관계자

즉, 제도 자체가 헌법상 재산권 보장(헌법 23조)을 침해할 소지가 있다는 겁니다.

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📜 위헌 논란, 왜 반복되나?

사실 토지거래허가제는 과거 1988년 위헌 심판에서도
합헌 의견과 위헌 반대 의견이 팽팽히 맞섰던 제도입니다.

특히 당시에도

• 재산권 본질인 처분의 자유를 과도하게 제한하고
• 정당한 보상이 없다는 점에서 위헌 소지가 있다는 주장이 있었죠.

하지만 그로부터 30년이 훌쩍 지난 지금까지도
보완책 하나 없이 제도가 운용되고 있는 실정입니다.

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🏁 마무리하며

토지거래허가제는 시장 안정과 투기 억제를 위한 정책 수단이지만
동시에 시민의 재산권을 제한하는 예외적 제도이기도 합니다.

정책 효과와 함께 반드시 따라야 할 것은
재산권 침해에 대한 보상과 구제 수단 마련입니다.

현행 제도의 허점을 바로잡기 위한
법·제도적 보완이 시급해 보입니다.

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